“郑总，请喝茶！”
“李先生，茶就先不喝了，您今日来这里，是有什么要紧的事情吧？”
“呵呵……郑总如此快人快语，那我不藏着掖着了，我听说世纪城市公司前段时间从恒隆手上拿到了太古水塘与乐活道地段的开发权益，不知这件事情是真是假？”
“嗯？”
就在大老板陈承乾领着三位红颜知己在洛杉矶观看奥运比赛之际，一位“不速之客”来到了世纪城市公司的办公总部，找上了时任世纪城市公司董事总经理的郑云清……来访之人，正是恒基兆业的创始人兼董事长、人送外号“股神”、“四叔”的李兆季！
与忙活嘈杂的办公区相比，此刻郑云清的办公室很是安静，在听到李兆季提及“太古水塘”与“乐活道地段”之后，郑云清就隐约猜到了这位“四叔”的来意。
“哼哼……四叔，您的消息还真是灵通啊……”
对此，郑云清也没有故意隐瞒，毕竟李兆季都主动找上门询问了，想来已经从恒隆地产那边得知了具体情况。果然是落在了世纪城市公司的手里……李兆季仍是面带微笑，他知道这两块地段的价值巨大，是因为他曾与恒隆地产争夺过，但他没想到世纪城市——准确地说，是那位几乎从不在公开场合露面的年轻人陈承乾果断透过世纪城市向“心有余悸”的恒隆地产购入“太古水塘”与“乐活道地段”的全部权益，如此手笔，显得过于老辣了。
“郑总，实不相瞒，我今天来这里，是希望能从贵公司手上买入这两处地段的开发权益，不知道您愿不愿意割爱呢？”
即便很清楚郑云清无法决定这两处地段的开发权益的转让，但是，李兆季要把自己的态度表现出来——他是真有诚意接盘这两处位置略微偏僻、生活不便的地段的开发权益！
“嘿！四叔，这不是闹笑话了吗？如果知道您对这两处地段感兴趣，我们就早些拉上你一起来开发这两处地段，可惜的是……”
“嗯？郑总，您这话的意思是？”
瞧着郑云清一脸的“遗憾”，李兆季心中瞬间咯噔了一下，这位世纪城市的董事总经理不至于在诓骗他吧？难不成有其他人也惦记着“太古水塘”与“乐活道地段”的开发权益？
“四叔，真是不凑巧了，关于这两处地段的开发，我们已经跟九龙仓签署了共同开发协议，这一项合作还是我们老板跟包爵士两人当面商量决定的，连我也是后知后觉啊！”
“什么？！”
还真是有其他人盯上了“太古水塘”跟“乐活道地段”？而且是包钰刚的九龙仓？
嘶嘶……包爵士、九龙仓，这两个都是庞然大物，即便是李兆季也不想轻易对上，只是包爵士什么时候跟陈承乾扯上关系了？或者说，共同开发这两处地段是两人合作的开端？
“原来如此……郑总，今日算是我冒昧了，改天我再来拜访！”
“唉——四叔，别急着走啊！这一桩合作不成，可以谈一谈另外一桩合作啊！”
“哦？”
被郑云清拉住衣袖重新坐下，李兆季面带疑惑，不清楚郑云清葫芦里在卖弄什么，直到他看见从外边走进来的霍健柠，脸色微变，这一位不是许久不曾露面了吗？今日居然专门来到世纪城市……猛然抬头看向坐在对面一脸神秘笑容的郑云清，没想到他居然被“算计”了！
对于“太古水塘”与“乐活道”地段是世纪城市与九龙仓共同开发的，这一点郑云清没诓骗“四叔”李兆季，而且，郑云清已经拿到了大老板在去洛杉矶前交给自己的开发图纸。
按照大老板陈承乾的规划，“太古水塘”是要开发成为综合性住宅，即【荷华园】；而“乐活道地段”则是要开发成为一座私人高端豪宅群，更是命名为【利华山项目】。
【利华山项目】所处三面环海的滩涂之地，凭借得天独厚的自然景观与地缘优势，成为打造顶级豪宅的理想之选。根据综合评估，该项目占地逾9万平方米，由10座30至37层高楼宇组成，总户数达698伙，户型以1057至1697平方呎的三至四房大单位为主，每平方呎定价为4000港元，精准定位高端改善型需求。在建筑技术层面，该项目面临斜坡地形挑战，开发团队将会采用当前最先进的桩基施工与结构加固技术，确保楼宇稳固性。
据大老板的透露，其实【利华山项目】的建筑灵感源自法兰西新古典复兴主义，以对称布局、雕花线脚、拱形门窗等元素，营造出庄重典雅的宫廷气质。楼宇外立面采用米黄色石材与深色金属线条搭配，既呼应地中海风情，又适应本港的亚热带气候。弧形露台设计不仅优化采光通风，更成为俯瞰吐露港、船湾海景的观景台。
此外，【利华山项目】的户型设计以“功能与美学平衡”为核心。三房单位采用“客厅·餐厅·厨房”一体化布局，减少走廊空间浪费；工人房独立设置，配备独立卫浴及后门，实现主仆动线分离。部分户型更享有马场景观或维港海景，将自然景观引入室内空间。
整体项目预计到1988年落成交付，利华山社区会所堪称“微型都市”，涵盖大型泳池、壁球场、桌球室、桑拿房、健身室等设施，更设有主题乐园式儿童游乐场“开心林”，以森林乐园为概念，打造投影钓鱼游戏等互动体验。
【荷华园】项目坐落于港岛东区鲗鱼涌康柏径10号，计划由5座住宅楼宇组成，提供983个单位，实用面积介于440至1339平方呎之间，每平方呎定价为550～620元之间，其建筑风格呈现出1980年代本港住宅的实用率与空间效率，户型设计以三房为主，满足中产家庭需求。楼宇采用钢筋混凝土结构，外立面以米黄色涂料搭配白色线条，体现时代审美。该项目步行至太古地铁站仅需10分钟，周边太古城中心、康怡广场等商业配套也会陆续建成，奠定了成为成熟社区的坚实基础。
在李兆季来世纪城市表露出购入“太古水塘”与“乐活道地段”这两处地段的开发权益之前，郑云清就得到了大老板的耳提面命，即很多同行也在盯着这两处地段的开发权益，如果是“四叔”李兆季之外的地产商来谈收购，直接拒绝，如果是“四叔”李兆季亲自到来，那么就直接说明这两个项目已经决定由世纪城市与九龙仓共同开发……如今看来，大老板是预判了“四叔”李兆季的行动，毕竟先前恒隆地产出售这两处地段的开发权益时就曾利用“四叔”李兆季来抬价，导致世纪城市买入成本在原先的基础上溢增35%。
虽然这两处地段无法跟“四叔”李兆季旗下的恒基兆业共同合作开发，但是，大老板也另外交代过了——世纪城市暂时没有与恒基兆业的合作项目，但华人商业银行集团有！
“四叔，您好，我是霍建柠，时任华人商业银行集团董事总经理，这是我名片！”
“呵呵……霍总，我知道你的！”
收下霍建柠递过来的名片，李兆季也很好奇这位号称是陈承乾的“理财管家”的华人商业银行集团董事总经理悄悄地找上自己是为了什么，总不能让要给他恒基兆业贷款吧？
“四叔，我知道您旗下也有证券公司在为您的集团提供资本优化运作服务，不过，我今天来这里，不是想跟您探讨如何利用资本市场来优化主营业务结构的，而是想跟您做买卖。”
“哦？霍总，有话不妨直说，我相信您已经拿到了陈先生的授权了吧？”
“哈哈哈……四叔就是四叔，一眼就看破了我的底气啊！”
说着、笑着，霍建柠从随身携带的棕色公文包里拿出了一份关于美利坚国债的调查报告（简略版），同时又拿出了一份1980年以来日美两国贸易差额与汇率变动的研究成果，见状，李兆季毫不客气地接过看了起来，只是这一看，他就彻底入迷了！
1979年第二次石油危机爆发，国际油价两年内飙升300%，直接将美利坚CPI同比推高至13.5%。美联储老大保罗·沃尔克以“休克疗法”应对，即暴力加息，促使联邦基金利率从1977年的6.56%一路狂飙至1980年12月的18.9%，1981年6月更创下19.1%的历史峰值。高利率导致1982年美利坚GDP萎缩1.8%，制造业PMI跌破40%，但成功将通胀率从1980年的13.5%压降至1983年的3.8%。
在这一时期，10年期美债收益率从1979年的9%起步，1981年9月冲高至15.8%，创二战后最高纪录。全球资本疯狂涌入美元资产，推动美元指数四年累计升值60%，美利坚国债成为“避险+套利”双重属性标的。
1982年7月至1984年9月，联邦基金利率从14%逐步降至9.4%，10年期美债收益率从15.8%高位回落至12%附近，但绝对收益仍处历史高位。
1983年美利坚30年期国债票面利率达13%，远超本港银行贷款利率（约8%），因市场恐慌性抛售，美利坚的长期国债价格被严重低估。
对此，霍建柠给出的合作方案是由华人商业银行集团提供抵押融资，将李兆季旗下的证券公司的自有资金放大5～10倍购入美利坚10年国债，利用本港与纽约交易时段差异，在亚洲时段低价买入，欧美时段高价卖出，无论美债价格涨跌，每年稳定获取13%利息。
“非常诱人的合作方案……不过，霍总，您能保证这一门套利生意不亏吗？”
缓缓合上霍建柠提供的关于美债市场的研究资料，李兆季笑着很轻松、也很从容，他可不认为霍建柠与华人商业银行集团是要“做慈善”，回报率这么高的套利交易，怎么会找到他作为合作伙伴呢？这里面，或许有一些他尚且不清楚的原因吧？
“四叔，您是商界前辈，想来也看得出日美两国的贸易战愈演愈烈，您也在积极布局海外投资，今后的䒤本、美利坚两座大市场总有您看得上的资产，我们华人商业银行集团就是想着跟在您的后面开启国际化战略，将我们银行的牌子插到这两个国家的土地上。”
“这……霍总，您可真是一个‘实诚人’啊！”
华人商业银行集团本质上也还是一家企业，如今想要通过与他李兆季的合作来进行海外布局，这已然是察觉到本港市场规模太小，加上有汇丰集团在最上面压着，不赶快向海外扩张，恐怕很容易就被汇丰集团吃得连骨头都不剩下，当初的恒生银行就是一个鲜明例子。
就李兆季个人而言，其实与华人商业银行集团从事美债套利交易无可无不可，他更加看重的是借此机会跟华人商业银行集团背后的陈承乾扯上干系，据他观察，华人商业银行集团下一部的发展战略——不是落子内地，就是落子海外了，而霍建柠的“坦白”也验证了他的部分猜测，如果能与陈承乾合作，或许今后恒基兆业的发展就更加稳妥了。
提起恒基兆业，多数港人称之为“小型住宅之王”、“旧楼改造机”等，足见其经营模式。
恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系，渊源深厚，其投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过，与新鸿基地产相比，恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展，故有“小型住宅之王”的雅称。
李兆基认为，由于香港人口增长迅速，而且随着经济的蓬勃发展，市民收入增加，置业观念日浓，但土地供应有限，小型住宅楼宇的发展前景大有可为。在成立早期，恒基兆业的地盘多集中在市区，主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅，销售对象是广大受薪阶层，由于住宅和工作地点距离不远，加上交通方便，因而深受置业者的欢迎。
恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似，强调贯彻“货如轮转”的宗旨，“只做楼宇供应商，不做收租业主”。因此，恒基十分重视增加土地储备。1976年，恒基旗下发展地盘已增加到140多个，成为土地储备最多的地产公司之一。不过，恒基兆业增加土地储备的方式相当特别，它极少参与竞投港府公开拍卖的官地，而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼，以各个击破的方式，说服业主出售他们所拥有的单位，然后将整幢楼宇拆卸重建。恒基又长期在美、加两国的中文报纸刊登广告，收购本港的旧楼，这既方便老华侨将本港的物业脱手，更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮，这可是李兆季经营地产的“绝招”。
早期，恒基的物业发展主要是收购旧楼重建，故主要集中在港九市区。不过，随着时间的推移，市区内可供发展或重建的地盘已买少见少，恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象，于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书，以保证日后在新界有足够的土地可供发展。几年前，李兆季就明确对媒体表示：“我们虽然是以地产发展为主的公司，但是眼看到的是，港九市区可供发展或重建的地盘所余无几，相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮，而政府官地则价格奇昂，数量也有限，届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地，倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函，确保日后在新界有足够的土地可供发展。”
1975年港府开标竞投沙田新填海区时，李兆季作为发起人，由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司，投得沙田新市镇第一号地段，并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。沙田第一城不仅是恒基兆业的精心杰作，也是其进军新界地产业的先声。
在其他地产商接连抢夺港九、湾仔、铜锣湾、尖沙咀等传统商圈的地皮时，恒基兆业率先进军沙田等填海区的新市镇，这份战略布局让郑云清旗下的世纪城市十分汗颜……
不过，那是在大老板陈承乾入主之前的世纪城市，如今的世纪城市已然脱胎换骨，无论正在投建的地产项目，还是整体经营模式，都处于一个全新的“优势状态”，同时也在“追随”恒基兆业的脚步在各区收购旧楼加以改造。
比起盖新的楼盘，改造旧楼的难度更大，只因这里面牵扯到“业权（业主权益）”，有的旧楼盘的业主甚至多大上百个，极其分散的同时也很难在短时间内完成收购，更别说还要迁户，在许多港片都出现过专门的“迁户团队”，而这些“迁户团队”往往是黑涩会分子……
“霍总，您的诚意我已经感受到了，祝我们合作愉快吧！”
“四叔，合作愉快！”
主动伸出右手与霍建柠握了握，李兆季咧着一嘴黄牙笑了起来，在一旁的郑云清也是非常识趣地从酒柜里拿出了之前大老板送给他的顶级红酒和3个高脚杯，准备尽情畅饮！