香江城市发展可以划分作两个阶段——1973年以前的单一中心周边延伸阶段和1973年以后的多核心发展阶段。但是，不管在哪个阶段，商业中心区和港口区的商业核心地带始终占着支配地位。这一中心区的发展甚至在英国统治正式确立之前已经开始。
1841年至1860年，最初的居民点出现在港岛北岸，沿滨水线并向南朝太平山上扩展。1861年，九龙半岛割让予英国政府，随之，半岛内港的一些狭长沿岸地带开始发展。二次大战后，受大陆移民大批涌到的刺激，港口两侧的地区开始变得过分拥挤。1954年以来，九龙新区边缘以及港岛新开发地区所兴建的公屋始把人口的增长疏导至周边地带。
建筑师夫妇麦琪和德莱卡基斯·史密斯二人在1974年曾生动地描述了70年代早期香江土地使用的式，显示包括现代化和老式商业中心区的维多利亚港的枢纽作用。在老式的商业中心区，土地使用模式类乎其他亚洲城市，零售商店、工厂、小贩摊档、仓库和住宅混合并存，在形态上简直不辨彼此，从而形成一个紧凑的市中心复合体。从整体看，香江的城市形态显示，在土地使用方面，既有中心辐射也有扇形辐射的模式。蓝领和白领阶层的住宅区从市中心向外辐射；高级住宅区像一个个楔子，分别插入大批的低值住宅区；而成簇成群的木屋区则散布于郊外或市区周边。与此同时，新兴或经扩建的市镇中心开始出现。
1973年之后，市区周边及新界的城市发展逐渐加速。鉴于市区范围内发展用地已经有限，而为建房屋和厂房又迫切需要开辟新的土地，便采取了一种以新市镇计划为主的人口分散政策。1973年开始推行的十年建屋计划加快了新市镇建设的进度。
到了1982年，新界已有8座市镇处于不同的发展阶段。这些新市镇，按照计划，应容纳从12.7万到76.1万不等的居民。新市镇全由公路与市中心连结，主要的几座更有地铁和电气化火车等集体运输设施。但是，交通运输的发展总是落在飞速发展的房屋建设之后，因而凡在高峰时间总造成瓶颈阻塞，以致交通不畅。
新市镇约三分之二的人口都是公屋居民，属于中下和低收入家庭。虽说在某些新市镇（比如沙田和基湾）亦成功地建造了中等和中上标准的房屋，这些市镇基本上都还是社会经济地位低下的劳工阶层家庭聚居之地。新市镇的发展使香江的阶级分隔传统得以维持不变，而由于新建市镇一直无法吸引高级的商业活动，所以主要只能作为市中心经济活动和住宅不足的补充。由此看来，新市镇计划并未充分达到分散市区发展的原旨，而只是把人口从市中心向外围疏散而已。这一疏散政策始终支配着城市发展，直到80年代中期。
1984年6月批准的长期发展策略由于制订了两种供选择的发展策略——或将重点放在新界西北，或集中发展维多利亚港——而标志着城市发展中可能出现的变化。1988年4月宣布的都会计划显示港英政府已决定采取“回到港口”的策略。
据考察，香江新市镇计划的概念，最早可追溯到奥云（W·H·0wen）在1935年所做的房屋报告。当时，他在报告中已提出，可考虑在新界的沙田、大埔、茎湾、元朗、粉岭等地设立安置区，作为清拆旧市区时安置大量被迁徙人口之用。所谓新市镇，根据香江政府拓展署助理署长潘国城博士的解释是：“在香江，新市镇是指那些有计划的，由多个专业队伍策划、协调及推广，用以供20万甚至更多人口居住的都市发展。这些计划是获得特别财政支持的。”香江新市镇的概念，其实与英帝国19世纪提出的“花园城市”一脉相承，其主导思想亦是遵循“自给自足”和“均衡发展”两大原则，但规模则更庞大。方法是在远离市区的一个未开发地区，透过完善的规划，定下土地的各种用途、交通网络，以及不同的居住密度，从而发展出一个新的相对独立、自给自足的市镇，以快捷的交通与原来的母体相连，以减轻母体城市的人口密度及各种发展压力。
此时，港英当局已着手研究新界区的发展，决定先发展荃湾和葵涌，但考虑到观塘邻近牛头角寮屋区，有利吸引寮屋居民迁入，从而有效清拆寮屋，加上该地区方便夷山填海以发展新工业区，于是选择发展观塘为香江地区的第一个新市镇。
观塘位于维多利亚海港东北部，距市中心仅3英里，自1935年以来一直用作垃圾堆填区。从1955年起，港府在观塘分三期展开填海工程，取得约90公顷土地，连同原来堆填垃圾所得土地，发展观塘新市镇。港英当局填海所得土地主要售予私人发展商兴建工业大厦，邻近山坡则用作建造徙置屋邨。观塘新市镇的发展相当迅速，在前世，到了1970年，已有约1280间工厂设于该区，聘用38.8万劳工，占香江当时工业劳动人口的15%。
因此，在很多港英政府的文献中，观塘被直接称为工业卫星城市。
虽说当前观塘区那一块尚未实施填海造陆工程，不过，这并不妨碍港英当局提前开始规划，而且，据叶邦华从某些与华商交好的英籍官员那里得知，目前房屋委员会和市政署等部门都在联合磋商关于分流限制劳动力的方案，开发新市镇是在所难免的了，但如何开发、开发之后该如何利用新市镇来收取“差饷”等一系列问题也十分关键，如果说港岛、九龙等地的发展如火如荼，那么，像观塘、荃湾、西贡等偏离市区的区域仍是尚未开发的“处女地”。
比起港岛、九龙等传统商业区，荃湾、西贡、观塘等地的地价真心不高，更加让叶邦华觉着大有可为的是，待到港英当局发现香江的纺织业正式发展起来后，或许也能明白这些偏远地区的潜力不至于用来填充、安置工业与难民，也能开发成为综合性的现代社区。
可惜直至叶邦华重生而来的香江都尚未彻底推动所谓的“大都会计划（主要开发区域是新界）”，诸如长江实业、新鸿基等地产大鳄把持着香江70%或以上的地皮，即便是港府想要开发公租房来安置市民，那也得要有地皮用来开发啊……否则，不只能住在劏房、笼屋吗？
比较“恶心”的地方在于，当前能住上单人间的基本是港英当局的公务员，而且为了鼓励公务员购置住宅，港英当局以市价的一半将政府主持营建的房屋出售给公务员，同时又积极建议公务员共同出资建造住宅，例如长沙道附近就有公务员以互助合作的形式营建的住宅，该住宅共有9层，约莫是60个57平方英里的标准单间，还有自来水、煤气、电力等配套基础设施，附近也有商场、街市、药店、学校等，比起徙置大厦的环境更加优渥。
比起港府大力投资营建的徙置大厦，私人住宅在房产市场上的销售情况仍旧不容乐观，在南洋也有资产的部分华商在近几年不惜以低价将持有已久的房屋与楼宇接连出售给香江本土地产商，诸如明信片地产公司就是收购这些廉价房屋与楼宇的主力买家之一。
此外，诸如利希慎家族、何东家族、高可宁家族等港澳两地传统的华人大族也在积极寻求转型，大力置办房产用于改造，又在市面上疯狂购入地皮来营建私人住宅，尤其是铜锣湾、尖沙咀、油麻地等“鱼龙混杂”之地的地皮被炒到每平方英里500港元的历史高位，如果明信片地产不是出手迅速，恐怕也难以在诸多财力雄厚、人脉强横的华人大户下手前截胡这么多在前世堪称“地王”的物业，与前世比较不同的是，叶邦华将霍官泰放在明信片地产的总经理这一位子上后，促使霍官泰与内地之间的联络少了许多，但并非完全消失了，转而与南广行展开台面上的贸易往来——主要是在港澳两地从事经营小型私人住宅的投建开发，不玩前世改革开放后内地低价收工厂、转手就贩卖地皮的害人套路。
当前港澳两地没有这么多工厂可供霍官泰去玩那种害人套路，明信片地产与南光行合作开发小心私人住宅的举动也引起了港英当局部分极端派官员的警惕与抨击，不过，如果合作开发小型私人住宅也要被强力打击，那么，那些华人大族炒高地价的行为又算是什么？
用“狼狈为奸”来形容华人精英家族与港英当局之间的关系并不为过，所以，叶邦华也不介意让明信片地产公司稍微“另类一些”——明信片地产与霍官泰等人又没有违反港英当局的相关政策，南光行在台面上也是一家贸易公司，前者有地皮、后者有现金流，又怎么不能一起合作了？除了小型私人住宅之外，其实叶邦华也建议霍官泰跟南光行一同商议能否推出一种跟港英当局公务员合作互助社的形式类似的住宅机构，如此一来，房屋贷款、储蓄保险等业务不也是应时而生嘛？兜兜转转，终归又是成了一个往复循环的商业生态圈。